법원의 부동산 경매개시결정이 있으면 이후의 단계로써 해당 부동산에 대하여 배당요구를 할 수 있는 기일을 정하여 공고를 하고, 부동산 물건에 대한 현황조사, 감정평가를 진행합니다. 부동산 경매에 참여를 희망하는 입찰자들은 법원에서 조사한 부동산의 현황, 감정평가액 등을 분석하여 부동산의 권리분석, 경매 입찰의 참여여부, 입찰가 산정 등을 결정하게 됩니다.
부동산 경매 매각의 준비 단계
지난 포스팅에서 부동산 경매의 시작단계로써 경매신청 및 경매개시결정에 대한 내용을 알아보았는데, 경매개시결정 이후에는 본격적으로 법원이 해당 부동산을 매각하기 위한 절차를 진행하게 됩니다. 법원의 부동산 매각준비 단계는 배당요구종기일의 결정 및 공고와 법원의 해당 부동산에 대한 현황조사 단계로 이루어집니다.
▶ 경매개시결정에 대한 주요 내용은 아래 포스팅 글을 먼저 확인해 주세요.
부동산 경매의 시작-경매개시결정 단계
배당요구의 종기일 결정 및 공고
1. 관련규정 : 민사집행법 제84조
| 제84조 (배당요구의 종기결정 및 공고) ① 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. ② 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고 전세권자 및 법원에 알려진 채권자에게 이를 고지하여야 한다. ③ 배당요구의 종기결정 및 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다. |
2. 주요 내용
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 경매개시결정 기입등기가 완료된 때에 발생하는데, 법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 해당 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 세금, 공과금 등을 징수해야 할 공공기관에게 정해진 기일까지 (배당요구종기일) 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구의 신청을 받습니다.
배당요구의 공고는 법원 경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고됩니다. 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 선순위 채권자라도 경매절차에 따른 배당을 받을 수가 없게 됩니다.
다만, 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우의 이중경매신청인은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.
| 배당요구를 해야 하는 채권자 | 배당요구가 없어도 배당을 받을 수 있는 채권자 |
| 집행력 있는 정본을 가진 채권자 | 첫 경매개시결정등기 전에 등기를 마친 담보권자 |
| 주택임대차보호법에 의한 소액임차인 | 임차권등기권자 |
| 확정일자부임차인 | 체납처분에 의한 압류등기권자 |
| 임금채권자 | 가압류권자 |
| 고용관계로 인한 채권이 있는 자 | 이중경매신청인 |
| 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자 | |
| 국세 등의 청구권자 |
현황조사, 감정평가, 매각물건명세서 작성
1. 현황조사보고서
경매개시결정을 한 이후에는 법원의 집행관이 해당 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사를 진행합니다. 부동산 경매에 참여하려는 입찰희망자들은 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 해당 부동산에 관한 정보를 확인할 수 있는 것이죠.
2. 감정평가서 : 최저매각가격 결정
또한 법원의 위탁을 받은 감정평가인이 해당 부동산에 대한 감정평가를 진행하며, 그 평가액을 고려하여 법원이 최저매각가격을 결정합니다. 이때 결정된 최저매각가격 보다 낮은 가격으로는 매각이 허가되지 않습니다. 입찰자도 최저매각가격 이상의 가격으로 입찰에 참여해야 합니다.
3. 매각물건명세서 작성
법원은 해당 부동산에 대한 매각물건명세서도 작성합니다. 매각물건명세서에는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등이 기재되어 있습니다.
부동산 경매에 입찰을 하려는 사람들은 법원의 현황조사, 감정평가 등을 통해 작성되고 게시되는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 통해 해당 경매부동산의 권리관계, 부동산의 가치, 경매 입찰 참여 여부, 입찰가 산정 등을 결정하게 되므로 경매 입찰희망자의 입장에서는 가장 중요한 과정과 단계라고 볼 수 있습니다.
대법원경매정보 홈페이지에서 부동산 경매물건을 검색하면 위와 같이 법원에서 조사한 부동산 물건의 현황, 감정평가내용 등을 확인할 수 있습니다. 법원 경매정보 홈페이지 외에도 요즘은 민간에서 운영하는 경매정보 사이트가 많이 있으므로 회원가입(비용발생)을 통해 필요한 정보를 확인하는 것도 가능합니다.
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