부동산 경매는 법원의 집행권원이 필요한지 여부에 따라 강제경매, 임의경매로 구분됩니다. 임의경매는 저당권, 근저당권, 전세권 등의 담보실행을 위해 경매를 신청하는 것인데, 부동산경매는 임의경매인 경우가 많습니다. 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원이 이를 심사해서 경매개시결정을 하게 됩니다. 이때부터 해당 부동산의 처분이 금지되고 경매절차가 본격적으로 진행된다고 볼 수 있습니다.
부동산경매
경매는 물건을 팔려고 하는 사람이 해당 물건을 사고 싶어 하는 다수의 사람 중에서 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 물건을 파는 행위를 말합니다.
부동산 경매에서 팔려고하는 물건은 당연히 부동산이 될 것이며, 팔려고 하는 사람은 소유자에게 받을 돈이 있는 채권자, 그리고 물건을 살려고 하는 사람은 경매에 참여한 입찰자가 될 것입니다. 부동산 경매의 시작과 종료까지의 과정은 민사집행법에 따라 법원이 주관을 하여 진행을 하고 있습니다.
임의경매와 강제경매
부동산경매는 임의경매, 강제경매로 구분이 되는데 이를 나누는 기준은 경매를 실시할 때 집행권원(소송을 통한 법원의 판결문 등)이 필요하냐, 필요하지 않냐의 차이입니다.
우리가 흔히 접하고 있는 부동산경매는 대부분 임의경매입니다.
임의경매는 부동산을 담보로 하여 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매라서 추가로 별도의 집행권원을 받을 필요가 없습니다.
반면, 강제경매는 담보권 설정이 없이 채무자에게 받을 돈이 있는 채권자가 법원 소송을 통해 판결문 등의 집행권원을 확보한 후 이를 근거로 채무자가 소유한 부동산에 경매신청을 하는 경매입니다.
부동산 경매-법원의 경매개시결정으로 시작
채권자가 법원에 경매신청서를 접수하면, 법원은 경매신청서와 첨부서류들을 검토해서 경매를 시작할지 여부를 결정하게 되는데 이게 바로 경매개시결정입니다.
(부동산 경매의 절차가 임의경매, 강제경매로 구분되는 것과 같이 경매의 신청 또한 임의경매신청, 강제경매신청으로 구분됨)
임의경매 신청이 접수된 경우에 임의경매에 필요한 요건 예컨데 저당권 등이 존재하는지 등에 관하여 심사를 하고, 그 신청이 적법하다고 인정되면 임의경매 개시결정을 하는 것이죠.
※ 부동산 경매관련 사항이 규정된 법률인 민사집행법에는 임의경매란 용어는 없고, 담보권 실행 등을 위한 경매라고 하여 임의경매 내용에 대한 사항을 규정해놓고 있습니다. 민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청) 규정에 따라, 채권자가 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 하려면 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.
법원이 경매개시 결정을 하게 되는 경우에는 해당 부동산에 경매개시결정의 등기가 됩니다. (법원이 등기관에게 경매개시결정등기를 촉탁함)
또한, 법원은 채무자(부동산 소유자)에게 경매개시가 결정되었다는 결정문을 송달하여 알려주고 이외 다른 채무자에게도 경매개시결정문을 송달하여 경매가 시작된다는 것을 알려주게 됩니다.
경매개시결정 단계까지는 경매를 직접 신청한 채권자가 아니라면 경매에 입찰을 참여하려는 사람들은 특별히 관계될 사항이 별로 없습니다. 말 그대로 경매개시결정은 이제 경매를 시작합니다.라고 알리는 단계입니다.
물론 경매개시결정 이후부터는 해당 부동산을 타인에게 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없게 됩니다.
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