농지는 농업경영에 이용되어야 하는 게 농지법의 원칙입니다. 또한 비농업인이 농지를 예외적으로 소유할 수 있는 규정도 있는데, 이런 경우 농지를 임대차 또는 사용대차할 수 있습니다. 농지법에 따라 농지를 임대차 또는 사용대차할 수 있는 기준과 임대차 기간 등에 대해 알아보았습니다.
농지의 임대
농지를 임대하는 방법은 차임이 있는지 없는지에 따라 임대차와 사용대차로 구분이 됩니다. 일정한 차임을 받고 농지를 사용·수익 하게 하는 것을 임대차라고 하고, 별도의 차임 없이 무상으로 사용·수익 하도록 하는 것을 사용대차라고 합니다.
예전에 농지 임대차 가격을 들었던 적이 있었는데, 물론 지역마다, 여건마다 차이는 있겠지만 생각했던 것보다 차임이 높지 않아서 놀랐던 기억이 있습니다. 현재 농촌에는 젊은 농업인 비중이 적고 대부분 고령의 나이드신 분들인데 여러 사정상 농사를 더 이상 지을 수 없어서 임대차 또는 무상의 사용대차를 주는 경우도 많다고 합니다.
임대차뿐만 아니라 무상으로 사용대차도 가능한 이유는 농지의 소유자가 농지를 농업경영에 이용하지 않으면 일정 기간이 지나 의무적으로 농지를 처분해야 합니다. 농지를 처분하자니 자격, 절차, 상속, 증여, 세금, 등 복잡한 문제도 생기고 전문가의 상담을 받아야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.
이렇게 농사를 지을 수도, 처분할 수도 없는 애매한 상황에서 임대차를 주거나 사용대차를 주는 것이죠.
농지를 임대할 수 있는 사유
농지를 임대할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있습니다. 농지의 임대를 무분별하게 허용하면 농지는 농업인이 소유할 수 있고 농지는 농업경영을 위해 이용되어야 한다는 농지법상 기본 원칙들이 훼손될 수 있기 때문이죠.
1. 비농업인이 소유한 농지를 임대할 수 있는 사유
농지소유의 예외 조항으로 비농업인도 농지를 소유할 수 있는 사유가 있습니다. 단, 농지를 소유는 할 수 있더라도 해당 농지는 농업경영에 이용되어야 하죠. 그래서 다음과 같이 비농업인이 소유하게 된 농지는 임대가능한 사유에 해당되기도 합니다.
- 국가나 지자체가 농지를 소유하는 경우
- 상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
- 8년 이상 농업경영을 한 사람이 이농 후에도 해당 농지를 계속 소유하고 있는 경우
- 담보농지를 취득하여 소유하는 경우
- 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사람이 소유하는 경우
- 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
- 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도-농간의 교류촉진을 위한 1,500㎡ 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1,500㎡ 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우
- 농업진흥지역 밖의 농지 중 평균경사율이 15% 이상인 농지로서 영농여건불리농지를 소유하는 경우
- 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
- 농어촌정비법, 공유수면법 등에 따라 농지를 소유하는 경우
- 토지수용으로 농지를 소유하는 경우
2. 고령자의 경우
60세 이상인 사람으로서 농업경영에 더 이상 종사하지 않게 된 사람이나 농업인이 거주하는 시·군 또는 이와 연접한 시·군에 있는 소유 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지는 임대하거나 무상사용하게 할 수 있습니다.
3. 주말체험농장 이용
농업인이 자신의 농업경영에 이용하기 위해 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우입니다.
4. 일시적으로 농사를 지을 수 없게 된 경우
질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 다음과 같은 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 있습니다.
- 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우
- 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
- 3월 이상 국외여행을 하는 경우
- 농업법인이 청산 중인 경우
- 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 경우
5. 기타 농지를 임대할 수 있는 사유
- 농업인이 소유하고 있는 농지를 자신의 농업경영에 이용하기 위해 한국농어촌공사에 임대하는 경우
- 비농업인이 상속받은 농지중 소유 상한(1만㎡)를 초과해서 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우
- 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 소유 상한(1만㎡)을 초과해서 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우
- 농지의 규모화, 농작물 수급안정 등을 목적으로 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하는 경우
- 자경농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하는 경우
농지임대차 계약
농지의 임대차계약, 사용대차계약, 임대차기간 등에 대한 사항은 농지법에 규정이 마련되어 있습니다. 임대차계약과 사용대차계약은 서면계약을 원칙으로 하며, 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고 해당 농지를 인도받은 경우에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.
임대차 기간은 3년 이상으로 해야 합니다. (자경농지를 이목작을 위해 임대하는 경우 제외) 다만, 다년생식물 재배지로 이용하는 농지, 고정식 온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지의 임대차 기간은 5년 이상입니다.
(3년 혹은 5년 미만으로 임대차 기간을 정한 경우 임대차기간은 3년 혹은 5년 이상으로 되지만 임차인은 그 미만으로 정한 임대차기간의 유효함을 주장할 수 있음)
임대인이 임대차기간이 종료하기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 의사나 임대차계약 조견 변경에 대한 의사를 통지하지 않으면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 다시 한 것으로 봅니다.
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